- FORMA ESCRITA. Anteriormente el código no prescribía una forma determinada, pero la ley 23091 impuso la instrumentación por escrito, interpretada mayoritariamente como una solemnidad ad probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio sino a la posibilidad de su acreditación.
- CONTINUADOR DE LA LOCACIÓN. Se consagra el derecho a hacer subsistir la locación en cabeza de los continuadores, sujetos que no se identifican con los herederos del locatario.El derecho del continuador de la locación prevalece sobre el heredero del
locatario
- LOCACIÓN HABITACIONAL: Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes, pudiendo convenir el pago anticipado de la locación, en una sola vez o por diferentes períodos (mensuales, bimestrales, semestrales), pero cuando se trata de locaciones destinadas a vivienda, los pagos anticipados de alquileres no podrán ser por períodos mayores a un mes.Se resalta que se suprime el calificativo “urbano” por “habitacional, abarcando de este modo las locaciones de inmuebles dentro de los ejidos urbanos y campestres, quedando también incluidos aquellos casos de locaciones habitacionales regidas por el derecho del consumidor.
- PLAZO MÍNIMO Y MÁXIMOEl contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y tratándose de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Sólo el locatario puede renunciar al plazo mínimo, pero no anticipadamente, por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa, no podrá hacerlo antes de la entrega de la misma. El plazo máximo actualmente es de 20 años para destino habitacional o 50 años para otros destinos.
- REPARACIONES: Si es locación de un inmueble el locatario tiene a su cargo el gasto de mero mantenimiento y no el de conservación. Sólo serán a cargo del locatario en la medida que sean menores, si implican una erogación mayor, por ej: un calefón inutilizable por tener ya veinte años de uso, serán a cargo del locador. Otros ejemplos: reparar una cerradura, es una mejora de mantenimiento a cargo del locador, pero no el cambio de cableado eléctrico del inmueble. En caso de reparaciones urgentes debe dar aviso necesario al locador, que basta con que se curse algún tipo de notificación, ya que muchas veces la urgencia no admite dilación alguna, por ello en casos de suma urgencia como por ej, la rotura de una cañería, con un mensaje de texto por telefonía celular, revestiría gran utilidad y sería plenamente válido.
- PRECIO: Los impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser objeto de convenio de partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o permanezca adeudado por el locador. También en el caso de las expensas comunes ordinarias, extraordinarias, y el pago de servicios su pago suele imponerse al locatario y su incumplimiento autoriza el desalojo. Es decir, como regla el locatario no tiene a su cargo las cargas o contribuciones que graven la cosa, siendo a cargo del locador, pero en virtud de la supletoriedad de la norma, puede pactarse lo contrario y estar a cargo del locario. Se considera que la clausula que dispongan dichas carga al locatario son perfectamente válidas en una locación empresarial, pero tratándose de una locación habitacional, y más aún de consumo, dicha clausula puede ser tachada de abusiva.
- MEJORAS: En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser necesarias, útiles o suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o esas mejoras impliquen mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la autonomía privada pueden establecer la prohibición de introducir mejoras ya sea en forma general o especial, y posteriormente pueden introducir una autorización similar
- CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA: Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción sino la continuación de la locación en lo mismo términos contratados, hasta que cualquiera de la partes de por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto por la norma, es decir no se interpreta como un nuevo contrato sino continuidad del mismo.
- RESOLUCIÓN ANTICIPADA: solo el locatario puede hacer uso de esta opción, siempre que se trate de un inmueble, cualquiera sea el destino del mismo. Una de las novedades es que no se establece una determinada antelación en la comunicación, con el código anterior se exigía una anticipación de 60 días.Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
- MEJORAS: Las mejoras útiles son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y suntuarias, son de exclusiva utilidad para quien las introduce. No debe inferirse de la norma la obligación del locador de abonar una mejora no autorizada, se le acuerda la facultad de pedir el retiro de la mejora en cuestión si esta pudiera ser retirada por el locatario, abonando el mayor valor que adquirió la cosa. En caso de mejoras necesarias siempre podrá el locatario exigir su valor. Las mejoras voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del locador, si este tuvo culpa en la resolución del contrato.
